Immobilienrecht

Immobilienrecht2019-03-18T16:27:16+02:00

Der Begriff Immobilienrecht ist den Meisten zwar geläufig, allerdings können sich viele nichts Konkretes unter diesem Begriff vorstellen. Das Immobilienrecht, auch Grundstücksrecht genannt, bildet den Oberbegriff für jene Rechtsbereiche, welche mit einer Immobilie im Kontext stehen. Dabei spielen beispielsweise der Erwerb, die Überlassung, die Belastung sowie die Nutzung einer Immobilie eine Rolle und berücksichtigt nicht nur den Eigentumserwerb an einem Grundstück oder Haus, sondern auch an einer Eigentumswohnung. In diesem Zusammenhang wurde das Wohnungseigentumsgesetz entwickelt. Mithin lässt sich erahnen, dass das Immobilienrecht sehr umfangreich ist, sodass es vorteilhaft ist, diesen Bereich in mehrere, verschiedene Unterkategorien zu unterteilen. 

1) Notarieller Kaufvertrag im Immobilienrecht

Bei Erwerb eines Hausgrundstück oder eine Eigentumswohnung ist im Immobilien- sowie Wohnungseigentumsrecht ein Kaufvertrag unerlässlich. Unterliegt dieser Kaufvertrag keiner notariellen Beurkundung, ist der Kaufvertrag unwirksam. Im Regelfall ist für die Beurkundung ein Notar zuständig. Jedoch empfiehlt es sich vor der notariellen Beurkundung den Vertrag von einem Anwalt prüfen oder zumindest vorbereiten zu lassen. In der überwiegenden Zahl der Fälle handelt es sich bei einem Notar ebenfalls um einen Anwalt.

2) Auflassung im Grundstücksrecht

Für eine Eigentumsübertragung ist im Grundstücksrecht die Einigung der Vertragsparteien erforderlich. Diese wird Auflassung genannt. Kommt diese Einigung nicht zustande, kann die Übertragung des Eigentums nicht durchgeführt werden. Für diese Auflassung ist die gleichzeitige Anwesenheit beider Teile bei einer zuständigen Stelle unerlässlich. In der Regel findet dieser Termin bei einem Notar statt. Eine Stellvertretung durch einen Anwalt ist ebenfalls zulässig. Das Grundbuch übernimmt diese Aufgabe.

3) Vormerkung

Eine (Auflassungs-) Vormerkung im Grundbuch ist erforderlich, um den schuldrechtlichen Anspruch auf eine dingliche Rechtsänderung zu sichern. Unter einer dinglichen Rechtsänderung ist beispielsweise eine Eigentumsübertragung zu verstehen. Weiterhin ist eine Vormerkung ist ebenfalls zur Sicherung künftiger oder bedingter Ansprüche zulässig. Dies bedeutet, dass eine Absprache, welche nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen wird keinerlei Wirksamkeit entfaltet, sofern sie den Anspruch beeinträchtigt. Folglich übernimmt das Immobilienrecht eine Art Schutzfunktion.

4) Eintragung im Grundbuch

Eine Eintragung im Grundbuch ist in jedem Fall erforderlich. Dieses wird beim zuständigen Amtsgericht geführt. Die für die Eintragung erforderlichen Unterlagen werden von einem Notar zusammengestellt. Anschließend kann der Grundbucheintrag beim Amtsgericht erfolgen.

5) Unbedenklichkeitsbescheinigung

Damit die Eintragung ins Grundbuch erfolgen kann, ist die Vorlage einer Bescheinigung des für die Besteuerung zuständigen Finanzamts erforderlich. Diese bescheinigt, dass dem Grundstückserwerb keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen. Um diese Bescheinigung erteilt zu bekommen, ist die Entrichtung der Grunderwerbssteuer maßgeblich.

6) Hypothek / Grundschuld

Die Bestellung einer Grundschuld oder Hypothek ist zur Darlehenssicherung notwendig. Diese wird im Grundbuch eingetragen. Die Hypothek, Bestellung, Übertragung sowie das Erlöschen hängen vom Bestehen der jeweiligen zu sichernden Forderung ab. Nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens besteht die Grundschuld hingegen weiterhin. Diese dient zur Sicherung anderer Darlehen. Die Grundschuld stellt die praxisrelevantere Sicherheit dar. Ebenfalls kann zwangsweise auch die Eintragung von Sicherungshypotheken erfolgen.

7) Grundbuchberichtigung

Eine Grundbuchberichtigung ist in der Praxis in zahlreichen Fällen erforderlich. Diese wird dann vorgenommen, wenn die Eintragungen im Grundbuch nicht mehr mit der aktuellen Rechtslage konform sind. Oftmals sind Hypotheken der falsche Rang eingeräumt oder eine Eintragung von Erben hat noch nicht stattgefunden. Mithin hat der Berechtigte einen Anspruch auf Grundbuchberichtigung.

8) Teilungserklärung

Laut Immobilienrecht existieren zwei Möglichkeiten für die Entstehung einer Eigentumswohnung. Eine Aufteilung der Miteigentumsanteile kann durch eine Teilungserklärung des Eigentümers erfolgen. Die hierfür maßgebende Stelle ist das Grundbuchamt. Weiterhin kann eine vertragliche Vereinbarung der Miteigentümer, wie beispielsweise bei einer Erbengemeinschaft, zur Aufteilung der Miteigentumsanteile führen.

9) Erbbaurecht

Laut Immobilienrecht darf ein Grundstück derartig belastet werden, dass Begünstigten ein veräußerliches Recht zusteht, auf der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu errichten. Ein regelmäßiger Erbbauzins ist hierfür zu entrichten. Mithin wird das Gebäude zum wesentlichen Bestandteil des Erbbaurechts. Es gehört nicht mehr zum Grundstück. Damit es wieder Bestandteil des Grundstücks wird, ist das Erlöschen des Erbbaurechts erforderlich.

10) Vorkaufsrecht im Immobilienrecht

Das Immobilienrecht sieht unter Umständen ein sog. Vorkaufsrecht vor. In dem Fall, dass ein Grundstück an einen Dritten verkauft wird, ermöglicht es dem Berechtigten sein Vorkaufsrecht geltend zu machen. Hierfür gelten bestimmte Fristen. Innerhalb dieser Frist kann dieser einen Kaufvertrag zwischen sich und dem Verkäufer abschließen. In der Praxis kommt diese Art von Recht häufig zum Tragen, sofern eine Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und verkauft werden soll. In diesem Fall kommt dem Mieter das gesetzliche Vorkaufsrecht zu Gute.

11) Zwangsvollstreckung im Immobilienrecht

Die Zwangsvollstreckung ist im Immobilienrecht eine häufig auftretende Tatsache. Die Zwangsvollstreckung wird durchgeführt, sobald ein dinglich gesichertes Darlehen auf Grund von finanziellen Engpässen nicht mehr bedient werden kann. Eine Klage auf Duldung der Zwangsvollstreckung entfällt, sofern sich der Eigentümer in Ansehung einer Hypothek bzw. Grundschuld in einer Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat. Dieser Fall führt zur Zwangsversteigerung und -verwaltung. Die Zwangsversteigerung wird bei dem örtlich zuständigen Amtsgericht durchgeführt. Im Fall der Zwangsverwaltung wird die Verwaltung auf einen Anwalt übertragen. An dieser Stelle sollte immer ein Anwalt eingeschaltet werden, denn dieser kann gegebenenfalls Zwangsvollstreckungsmaßnahmen abwehren oder einleiten.

Es lohnt sich im Zusammenhang mit einer Immobilie daher immer einen Anwalt mit Spezialisierung im Immobilien- und Wohnungseigentumsrecht zu beauftragen. Denn dieser ist mit verschiedenen Details vertraut und kann die gegebenenfalls erforderlichen Maßnahmen einleiten. Selbst bei vermeintlich einfachen Vorgängen, welche im Einvernehmen stattfinden, wie bei der Beurkundung eines notariellen Kaufvertrags ist ein Anwalt bzw. Notar zu beauftragen.

Unsere Anwälte für Immobilienrecht

Norbert Filbrand
Norbert FilbrandRechtsanwalt | Notar a. D. | Fachanwalt für Erbrecht | Fachanwalt für Familienrecht
Wolfgang Lindner
Wolfgang LindnerRechtsanwalt | Notar | Fachanwalt für Arbeitsrecht